런던 신축 주택 수천 채, 가구관리비, 세금, 높은 가격에 빈집 방치

      런던 신축 주택 수천 채, 가구관리비, 세금, 높은 가격에 빈집 방치
런던 중심부 최고급 주거지 평균 가격, 2015년 이래 10년동안 총 22.1% 달해
구매자와 투자자 외면, 런던 아파트 수요 폭락으로 약 수 천채 신축 주택 미분양

영국 수도 런던의 신축 주택 수천 가구가 관리비, 세금, 높은 가격 부담으로 구매자들이 외면하면서 빈집으로 방치되고 있으며 지속적으로 가격이 하락세를 보이고 있다.

부동산 중개업체 JLL의 발표를 인용한 영국 일간 데일리메일지 보도에 따르면, 2026년 3월 말 기준 완공되었으나 분양되지 않은 신축 주택 수는 3,600가구를 넘어섰다. 공사가 진행 중이지만 주인을 찾지 못한 미분양 주택은 이보다 훨씬 많은 18,737가구에 달한다.

런던의 신축 주택은 완공되기 몇 달 전이나 심지어 몇 년 전에 도면만 보고 분양(선분양)받는 것이 일반적이지만, 주택 시장이 침체되면 이러한 선분양 수요는 급격히 위축되고 있는 것이다. 결과적으로 현재 런던에는 구매자를 찾지 못한 신축 주택이 총 22,000가구에 이른다는 의미이고, 설상가상으로 기존 주택 시장의 매물 과잉까지 겹치고 있다.

JLL은 현재 시장에 쌓여 있는 미분양 매물이 약 29개월 치에 달한다고 분석했다. 이는 향후 새로 나오는 매물이 없다고 가정하고 현재의 판매 속도를 유지하더라도, 시장에 나와 있는 집을 모두 소진하는 데 29개월이 걸린다는 뜻이다. 2021년에는 미분양 매물 소진 기간이 19개월이었으며, 2013년에는 고작 7개월에 불과했다.

런던 중심가 고급 주택 수요 완전히 가라앉아
런던 중심부의 가장 비싼 지역들은 상황이 훨씬 더 심각하다. JLL 보고서에 따르면 런던 시내 자치구(Inner London)는 현재 건설 중이거나 완공된 미분양 재고가 무려 53개월 치에 달한다. 고급 주택가인 켄싱턴·첼시 지역은 미분양 물량을 소진하는 데 10년 이상이 걸리며, 캠던 지역도 6년 반 치의 공급량이 쌓여 있다.

상황이 이렇다 보니 런던 전역의 신축 주택 착공 건수는 2026년 3월까지의 1년간 단 6,325가구로 추락했다. 지난해의 처참했던 5,589가구보다는 소폭 늘었지만, 과거 몇 년간의 기록에 비하면 턱없이 낮은 수치이며, 정점이었던 2015년의 33,776가구와 비교하면 폭락한 수준이다. 개발 허가(시행 심사) 문제도 일부 있지만, 런던 전역의 개발업체들이 건축 프로그램을 축소하고 있는 가장 큰 이유는 '수요의 증발' 때문이다.

람들이 집을 사지 않는 이유
런던 아파트가 처지 곤란한 매물이 된 데는 여러 이유가 있다. 우선 리스홀드(정해진 기간 땅과 건물을 빌려 쓰는 임차권 형태의 주택 소유) 제도에 대한 불안감과 천정부지로 솟은 관리비(Service charge)가 구매자들의 발길을 돌리게 하고 있다.

JLL에 따르면 신축 단지의 평균 관리비는 지난 5년간 '기본 편의시설(Low to moderate amenity)' 단지의 경우 평균 43%, '고급 편의시설(High amenity)' 단지는 무려 89%나 폭등했다. 기본 편의시설 단지는 안내 데스크와 공용 야외 공간 정도를 갖춘 곳인 반면, 고급 단지는 체육관, 수영장, 영화 상용관, 공유 오피스 공간 등이 포함된 곳을 말한다. 부동산 분석업체 프로퍼티데이터(PropertyData)에 따르면 현재 런던 아파트의 평균 관리비는 연간 3,878파운드(약 787만 원, 4,476유로)에 달한다.

또한 신축 주택은 가격 자체가 비싸기 때문에 집을 사려는 이들이 상대적으로 저렴한 기존 주택(구옥)으로 눈을 돌리면서 시장에서 배제되고 있다. JLL 조사 결과 런던의 신축 부동산은 기존 부동산보다 거격이 평방피트당 평균 26% 더 높다.

여기에 2019년에서 2022년 정점 시절 런던에 연간 6,400가구를 공급하며 시장을 떠받치던 정부의 주택 구매 지원책인 '헬프 투 바이(Help To Buy)' 제도가 2023년 아무런 대체 정책 없이 종료되면서 신축 수요 급락을 부채질했다.

생애 최초 주택 구매자들은 런던의 높은 인지세(,취득세, 등기세 Stamp duty) 부담으로도 고통받고 있다. 런던에서 60만 파운드(약 70만 유로, 12억1,705만 원)짜리 주택을 살 때 생애 최초 구매자가 내야 하는 인지세는 20,000파운드(약 4,057만 원)에 달합니다. 두 번째 주택 구매자나 임대업자(랜드로드)라면 이 세금이 50,000파운드(약 1억143만원)로 뛰며, 해외 거주 투자자의 경우 62,000파운드(약 1억2,576만 원)까지 치솟는다.

마커스 디슨 JLL 영국 주거 연구 부문 책임자는 "헬프 투 바이는 끝났고, 과도한 세금 체계가 런던의 생애 최초 구매자들을 시장 밖으로 몰아내고 있다"며 다음과 같이 지적했다.

"인지세(등기세,취득세)와 치솟는 관리비는 사람들이 은행에서 빌릴 수 있는 대출 규모에 직접적인 타격을 준다. 신축 주택에 한해 실거주 목적의 인지세를 면제해 준다면 초기 구매 비용이 줄어들어 런던 내 임대 투자와 주택 소유가 다시 매력적으로 변할 것이다. 구매 비용에 대한 정책적 변화가 없다면 우리는 신축 주택을 구매자들이 도저히 감당할 수 없는 수준으로 방치하는 꼴이 된다. 주택 공급을 진지하게 늘리고 싶다면 이 상황은 반드시 바뀌어야 한다."고 강조했다.

투자자와 해외 바이어마저 "탈(脫)런던"
완공을 2년 이상 앞둔 시점의 선분양 거래 비중은 과거 전체 트랜잭션의 50% 이상을 차지했으나 현재는 단 11%로 급감했다.

임대업자들 역시 신축 부동산 매입에 시큰둥한 반응이다. JLL은 지난해 투자자들의 부동산 매입이 감소세로 돌아섰으며, 임대업자 5명 중 1명은 보유 자산을 줄이려 하고 영국 내 추가 투자를 계획하는 이는 단 4%에 불과하다고 밝혔다.

이는 집주인의 권한을 축소하고 세입자의 권리를 대폭 강화한 '세입자 권리법(Renters' Rights Act)' 등 새로운 규제 제도의 영향이 크다. 이제 임대업자들은 주택담보대출로 지출한 이자를 세금 신고 시 비용으로 100% 공제받지 못하게 되었으며, 주택을 매입할 때 5%의 인지세 할증료까지 추가로 부담해야 한다.

최근 글로벌 세무 법인 라이언(Ryan)이 더 타임스(The Times)를 통해 발표한 조사에 따르면 재산세, 주민세(Council tax), 취득세 등을 포함한 영국의 부동산 관련 세금은 영국 전체 경제(GDP)의 3.7%를 차지해 선진국 중 가장 높은 수준인 것으로 나타났다.

디슨 책임자는 "임대업자들은 시장을 떠나는 것을 진지하게 고민하고 있다. 규제 부담이 늘어나는 상황에서 높은 부동산 세금과 구매 비용은 투자를 가로막는 결정적 요인"이라고 덧붙였다.

해외 구매자등도 급감해

런던 중심가의 신축 주택을 사들이던 해외 구매자 역시 10년 평균 대비 53%나 급감했다. 게다가 두 번째 주택을 사두고 비워두는 소유주에게는 이제 주민세가 2배로 부과된다. 초고액 자산가들(대부분 2 번째 집 사두는 부류) 역시 런던의 값비싼 지역에 더 이상 흥미를 느끼지 않고 있다. JLL에 따르면 200만 파운드(약 40억5,684만원 원) 이상의 신축 아파트 판매량은 전년 대비 52% 폭락했다. 런던 내 100만 파운드 이하의 신축 아파트 판매량 역시 전년 대비 31% 감소했으며, 10년 평균과 비교하면 무려 77%나 줄어들었다.

런던 집값의 끝없는 추락
부동산 전문 기업 나이트 프랭크(Knight Frank)의 별도 데이터에 따르면, 런던 중심부 최고급 주거지(Prime Central London)의 평균 가격은 5월까지의 1년간 3.6% 하락했다. 이로써 지난 마지막 정점이었던 2015년 8월 이후 누적 하락률은 22.1%에 달한다.

한편 실거주 및 실수요 중심의 시장인 런던 외곽 고급 주거지(Prime Outer London)의 가격은 같은 기간 0.5% 하락했으며, 지난 2016년 중반 정점 이후 총 7.2% 떨어졌다. 나이트 프랭크와 론레스(LonRes)의 데이터에 따르면 올해 첫 4개월 동안의 총 거래(교환) 건수는 2024년 같은 기간보다 12% 낮았다.

부동산 중개업계는 이러한 가격 하락 압박이 앞으로도 계속될 것으로 전망하고 있다. 나이트 프랭크는 올해 초 4개월간 런던의 신규 잠재 구매자 수가 최근 5년 평균보다 18% 밑돌았다고 밝혔다. 반면 영국 최대 부동산 포털 라이트무브(Rightmove)에 따르면 시장에 새로 나온 매물 등록 건수는 오히려 11% 더 늘어난 상태이다.

(이미지 출처: ai 이미지 협업), 영국 유로저널 김소희 기자,  shkim2@theeurojournal.com